L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : ce qu’il faut savoir

juin 2025

Autrefois connu sous le nom d’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), l’IFI a vu le jour le
1er janvier 2018 avec un champ d’application désormais limité au seul patrimoine immobilier.
Il continue de faire débat : considéré comme juste pour certains, injustifié pour d’autres.

  1. À qui s’applique l’IFI ? Quel patrimoine est concerné ?
    ▪ Seuil de déclenchement
    L’IFI concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 €. Toutefois,
    l’imposition s’applique dès 800 001 €, avec un calcul rétroactif. Pour déterminer la valeur
    nette, on déduit notamment les emprunts en cours liés aux biens immobiliers.
    ▪ Foyer fiscal
  • Une personne seule (célibataire, divorcée, veuve) constitue un foyer à elle seule.
  • Les couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage notoire sont imposés
    conjointement.
  • Les biens des enfants mineurs sont pris en compte s’ils sont sous l’autorité légale des
    parents.
  • Les enfants majeurs, même rattachés au foyer fiscal pour l’IR, ne sont pas pris en
    compte pour l’IFI.

▪ Domicile fiscal

  • Résident français : tous les biens immobiliers détenus en France et à l’étranger sont
    imposables.
  • Non-résident : seuls les biens situés en France sont soumis à l’IFI.
    ▪ Biens à déclarer
    L’assiette de l’IFI comprend tous les biens immobiliers (bâtis ou non bâtis) détenus au 1er
    janvier de l’année d’imposition, sauf s’ils sont affectés à une activité professionnelle. Parmi
    eux :
  • Résidences principales et secondaires
  • Biens en construction
  • Terrains agricoles, friches, vignes…
  • Immeubles de prestige, monuments historiques
  • Droits immobiliers (usufruit, usage, habitation)
  • Parts de sociétés immobilières correspondant à des biens imposables
  1. Abattements, exonérations et passif déductible
    ▪ Abattement principal
    Un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur de la résidence principale.
    ▪ Exonérations
  • Totales : biens professionnels, forêts détenues par un exploitant forestier, biens ruraux
    à usage professionnel, sous certaines conditions.
  • Partielles : parts de GFA, biens loués via bail à long terme, forêts et parts de
    groupements forestiers, sous réserve du respect des conditions du Code général des
    impôts (CGI).
    ▪ Passif déductible
    Les dettes afférentes à l’acquisition, la rénovation ou l’entretien des biens imposables sont
    déductibles. Il peut s’agir de :
  • Dettes d’achat immobilier
  • Travaux de réparation ou d’agrandissement
  • Achat de parts de sociétés immobilières
  • ⚠Au-delà de 5 M€ de patrimoine taxable, si les dettes dépassent 60 % de cette valeur, la
    déduction est limitée à 50 % de l’excédent.
  1. Calcul, déclaration et paiement de l’IFI
    ▪ Barème de calcul
    L’IFI suit un barème progressif sur la base du patrimoine net taxable :
    Tranche
    800 001 € à 1 300 000 €
    Taux
    0,5 %
    1 300 001 € à 2 570 000 € 0,7 %
    2 570 001 € à 5 000 000 € 1 %
    5 000 001 € à 10 000 000 € 1,25 %
    Plus de 10 000 000 €
    1,5 %

    � Décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : réduction de 17 500 € – (1,25 % x patrimoine
    net taxable)
    ▪ Réductions d’impôt
    Les dons à certains organismes (recherche, insertion, enseignement supérieur…) donnent
    droit à une réduction d’IFI de 75 % des sommes versées, dans la limite de 50 000 € par an.
    ▪ Plafonnement

Un mécanisme de plafonnement limite l’IFI total + IR à 75 % des revenus de l’année
précédente. Si ce plafond est dépassé, l’excédent réduit le montant d’IFI dû.

  1. Déclaration et paiement
    Les contribuables doivent renseigner leur patrimoine immobilier dans la déclaration 2042-IFI,
    jointe à la déclaration de revenus. Aucun justificatif n’est à transmettre à la déclaration, mais
    il faut pouvoir les présenter en cas de contrôle.
    Le paiement se fait via télépaiement, séparément de l’impôt sur le revenu. Dans certains cas
    exceptionnels, il peut être effectué en nature (œuvres d’art, biens immobiliers).

Concrétisons ensemble vos projets d’investissement. 

Une équipe d’experts passionnés, dédiée à la réussite de vos investissements.