L’investissement viticole, investissement de passion et de plaisir par excellence, recèle de nombreux attraits dans l’ère du temps : fiscalité, ISR, tangible, diversification…
La France compte environ 800 000 hectares de vignes pour 4,69 Mds de litres produits, ce qui en fait le 2ème pays producteur mondial et le 1er exportateur mondial.
Au niveau conjoncturel, nous avons assisté en 2022 à un rebond de la production viticole (+ 21 % par rapport à 2021, + 7 % par rapport à la moyenne 2016-2020). Toujours en 2022, les prix à la production des vins tranquilles se replient (- 3 %), ceux du champagne gagnent 2 %. (source SAFER).
Merlot, Granache, Pinot, Chardonnay, Sauvignon… Les conseils de Julien COLOMBATTO, Président de Club-i pour trier le grain de l’ivraie dans les méandres de cet investissement à consommer avec modération.
1) Pourquoi acheter un vignoble ?
Un investissement socialement responsable : gérer une vigne de façon durable et raisonnée permet la préservation de la biodiversité et un respect du sol, de l’environnement.
Les Français sont indéniablement en quête de sens dans leur choix d’investissement, avec une très forte appétence pour le « mieux vivre ». Acheter un vignoble pourra s’attacher à respecter d’une part le E du sacro-saint ESG (Environnement), mais aussi le S (Social) en permettant à l’investisseur de devenir acteur de la vie du vignoble, permettant l’installation et le développement de jeunes vignerons par exemple.
En 2020, 14% des vignes étaient cultivées en agriculture biologique, et 14 700 exploitations sur 59 000 sont engagées dans la Haute Valeur Environnementale (cf encadré). Il reste du chemin à parcourir, les financements y aideront!
Un investissement tangible et rentable : les vignes font fi des marchés financiers. Un rendement sera donné annuellement lors de la récolte, fluctuant cependant selon les aléas climatiques.
La vigne offrira un rendement intermédiaire de l’ordre de 1 à 3% par an, variable selon le prix d’acquisition, de location au vigneron et la qualité du cépage.
Une fiscalité privilégiée : abattement de 75% sur l’assiette taxable à l’IFI jusqu’à 101 897 € (50% au-delà), de 75% sur l’assiette des droits de succession jusqu’à 300 000 € (50% au-delà).
A RETENIR : la transmission des exploitations est un très fort enjeu des prochaines années, concilier cet aspect social avec une agriculture raisonnée et une fiscalité attrayante peut être très intéressant.
2) Quel budget, pour quel but ?
Le prix de l’hectare moyen était de 81 600 €/ha en AOP hors champagne et 15 300 € hors AOP en 2022. Il est cependant très variable selon la région viticole et peut passer du simple au centuple, selon le classement AOP ou non, le cépage de la parcelle, la fertilité du sol, son emplacement, son impact sociétal/environnemental, la valeur marchande du cru, le risque d’exposition à une maladie, la qualité du chai et le talent du vigneron…
Le Champagne fait exploser les prix avec une valorisation à plus d’un million d’euros l’hectare (le plus cher au monde), contre 880 000 €/ha pour un Bourgogne ou 30 000 € pour un Côtes du Jura.
Ces prix peuvent apparaitre rédhibitoires mais des solutions d’achat « mutualisé » existent : club deals, GFV, crowfunding…
Le but de l’investissement est avant tout une diversification et un investissement de passion vecteur de convivialité et de partage. Ouvrir une bonne bouteille de vin entre amis issue de son cru n’a pas la même saveur que celle qu’on achète à la coopérative.
La fiscalité avantageuse entrera bien entendu en compte, cependant on n’investit pas en vignes uniquement pour des raisons fiscales, d’autant plus qu’il s’agit d’un investissement de long terme avec une durée de conservation recommandée de 8 ans minimum.
Avant de vous lancer dans la recherche du vignoble idoine, il faut donc rapporter votre budget au prix de l’hectare ou vous tourner vers des solutions d’investissement à plusieurs pour diminuer le ticket.
POURQUOI C’EST IMPORTANT : personne n’investit en vignes sans passion. Les vignobles les plus recherchés seront aussi ceux qui se revalorisent le plus. La fiscalité vient compenser le prix parfois élevé.
3) Où acheter un vignoble ?
La France est très dotée en vignes avec près de 800 000 ha. Si certaines régions sont historiquement très fournies en vignes, d’autres en sont totalement dépourvues.
Grâce à son climat tempéré, la diversité de ses cépages et de ses sols, la France compte 17 régions viticoles: Vallée de la Loire, Bordelais, Sud-Ouest, Champagne, Bourgogne, Beaujolais, Lyonnais, Languedoc, Roussillon, Lorraine, Alsace, Jura, Savoie, Bugey, Vallée du Rhône, Provence, Corse.
Les terres de qualité sont assez rares, d’où l’envolée des prix sur les vignobles réputés. Il faut cependant y veiller afin de garantir au maximum l’efficience de la production et la « sécurité » de l’investissement.
On dénombre une cinquantaine de cépages principaux en France, dont les raisins diffèrent par le goût, la couleur, la grosseur. Se tourner vers ce type de cépages assure certaines caractéristiques différentes selon vos objectifs d’investissement.
Si la vigne est pour vous un investissement «financier», un vignoble situé dans les grandes régions viticoles avec des cépages de qualité vous assurera une rentabilité immédiate alors que de jeunes plants ou des cépages moins répandus viseront une capitalisation à long terme.
Le potentiel de revente à bon prix de la récolte et du foncier seront indexés sur la qualité du terroir et la demande en vin.
Ainsi, le prix des vignes AOP hors Champagne, a, depuis sept ans, et selon la SAFER, bénéficier d’un attrait en tant que valeur refuge auprès d’investisseurs fortunés. En 2022, cette accentuation des prix s’est notamment poursuivie en Côte-d’Or mais aussi dans le Cher (Sancerre) ou encore dans le Vaucluse (Châteauneuf-du-Pape).
4) A qui acheter un vignoble ?
Une piste à privilégier est de vous tourner vers des propriétaires privés pour vous le procurer! Pour autant, identifier le propriétaire « vendeur » est une autre paire de manches et il ne suffit pas d’éplucher les petites annonces comme on peut le faire pour de l’immobilier « classique ». Le marché étant des plus confidentiels et les biens rares, se tourner vers un spécialiste de ce type de transactions pour avoir accès aux offres est une quasi-nécessité.
En 2022, les personnes morales agricoles (société d’exploitation et de portage), ont acheté +
27,5% en surface de vignes par rapport à 2021, signe d’un marché qui s’ouvre aux investisseurs.
LE CONTEXTE :
Si vous n’êtes pas en mesure de mobiliser une somme conséquente (en capital ou en prêt) pour l’achat d’un vignoble en direct, vous pouvez vous tourner vers des GFV, crowfunding, club deals sur mesure avec des professionnels qui vous accompagneront dans l’acquisition (due diligence, évaluation…)
5) Quelles précautions prendre ?
Vous pouvez parfois être empêché de racheter le vignoble ciblé en raison d’un droit de préemption, notamment de la SAFER. Dans un souci de maintien d’une certaine cohérence agricole, elle pourra acquérir le bien à votre place pour le revendre à un vigneron local par exemple.
En cas d’achat d’un vignoble en direct que vous confiez à un exploitant, il conviendra de veiller à la qualité du travail de ce dernier. De cela dépendra votre rentabilité et la quiétude e de votre investissement in fine. Il est de coutume d’établir un bail (fermage) avec l’exploitant, qui vous rémunérera en nature (bouteilles) ou en numéraire.
Comme tout investissement agricole, la vigne est sujette aux aléas climatiques et aux maladires: grêle, gel, « mildiou », sécheresse… Autant d’événements qui peuvent altérer vos rendements du fait d’un baisse de récolte, ou même pire détruire la vigne. Le capital, tout comme le rendement ne sont donc aucunement garantis, et sont sujets aux aléas économiques conjoncturels.
Afin de bénéficier de certains avantages fiscaux, prenez garde à louer le vignoble pendant au moins 18 ans par un bail long terme. La liquidité de l’investissement est également à prendre en compte : votre investissement en direct ou par l’intermédiaire d’un GFV ou crowfunding a pour sous-jacent un vignoble qui se vend ni plus ni moins comme un immeuble sur un marché secondaire : ne comptez pas récupérer votre argent en 6 mois !
Les installations du chai sont également à évaluer. L’exploitation d’une vigne nécessite un matériel spécialisé et coûteux, un matériel en mauvais état qu’on doit remplacer grèvera votre rentabilité. Le passage à une agriculture raisonnée ou biologique est également à bien étudier, le besoin en main d’œuvre étant généralement beaucoup plus important qu’en viticulture traditionnelle.
EN RESUME : Faire appel à des professionnels est une nécessité. Sourcer le vignoble, le GFV, le club deal, effectuer les due diligence, l’évaluation, le montage juridique et fiscal du projet… Tout cela ne s’invente pas et ne doit pas se prendre à la légère compte tenu des montants engagés.
