Comprendre cette structure juridique agricole conçue pour faciliter la transmission sans morcellement
Créés en 1970 sur le modèle des SCI (Sociétés Civiles Immobilières), les GFA ont été imaginés pour favoriser la transmission de propriétés agricoles via des parts sociales, plutôt que par un partage direct des terres. Cette approche permet de préserver l’unité des exploitations et attire aujourd’hui de nombreux investisseurs. Le GFA offre en effet une solution pour investir dans le foncier agricole avec un niveau de risque modéré et un rendement pouvant atteindre 2 %. Tout comme l’investissement forestier, les parts de GFA ouvrent droit à des avantages fiscaux intéressants.
Définition et fonctionnement du GFA
Un Groupement Foncier Agricole est une société civile dont l’objet principal est la détention de terres agricoles. Elle regroupe plusieurs associés, exploitants ou non, qui peuvent investir ensemble dans le foncier.
Une société civile a pour vocation de mutualiser des biens pour en partager les revenus, sans exercer d’activité commerciale. Ainsi, un GFA non-exploitant génère des revenus via les loyers versés par les agriculteurs qui exploitent les terres. Les associés détiennent des parts représentant une fraction du patrimoine du GFA, composé de terres et de bâtiments agricoles.
Pourquoi avoir institué les GFA ?
Les GFA ont vu le jour pour répondre à une problématique : la difficulté, pour les jeunes agriculteurs, de reprendre des fermes importantes. En fractionnant la propriété sous forme de parts, on évite le démembrement d’exploitations à la suite d’une succession, et l’on favorise l’installation des nouvelles générations.
Comment créer un GFA ?
Le capital social peut être constitué par des apports en numéraire ou en nature (terres, bâtiments agricoles, habitations rurales). Ce capital est ensuite divisé en parts sociales, matérialisées par des certificats nominatifs.
Seules les personnes physiques peuvent être associées à un GFA, à l’exception de quelques structures spécifiques : SAFER, sociétés civiles agréées, compagnies d’assurances, coopératives agricoles ou SICA. Ni sociétés commerciales, ni associations n’y sont autorisées.
Les statuts définissent les règles de fonctionnement du GFA, qui doit être inscrit au registre du commerce. Les associés nomment un gérant chargé de la gestion quotidienne (comptabilité, travaux, etc.), selon les décisions prises en assemblée générale.
Les différents types de GFA
On distingue trois grandes catégories de GFA, selon les objectifs des associés :
- GFA bailleur (non exploitant)
Il loue ses terres à des tiers. Les loyers sont fixés selon une grille départementale des fermages. - GFA exploitant
Il regroupe souvent des membres d’une même famille exploitant directement les terres. Ce modèle vise à maintenir l’unité foncière familiale. - GFA investisseur
Il attire de plus en plus. L’objectif est d’investir dans un actif tangible et stable. L’exploitation est confiée à des agriculteurs via un bail rural.
Pourquoi investir dans un GFA investisseur ?
Le GFA constitue un placement sécurisé avec une fiscalité avantageuse, comparable à celle de l’investissement forestier. Le rendement se situe entre 0,5 % et 2 %, selon le niveau des fermages et la valeur du foncier, qui varie selon les régions.
Fiscalité avantageuse :
- Exonération d’IFI à hauteur de 75 % (jusqu’à 101 897 €) et 50 % au-delà, sous condition de détention de deux ans minimum.
- En cas de succession ou donation, exonération de droits à hauteur de 75 % jusqu’à 300 000 €, puis 50 % au-delà.
📌 À noter : les revenus d’un GFA bailleur sont déclarés comme revenus fonciers, ceux d’un GFA exploitant comme bénéfices agricoles.
Acheter ou vendre des parts de GFA
Les parts peuvent être achetées à la création du GFA ou via des établissements spécialisés. Les conditions de revente sont encadrées par les statuts : certaines interdisent la vente hors du cercle des associés.
Évolution législative : la loi Sempastous (2021)
Depuis la loi n°2021-1756, les cessions entraînant un contrôle significatif de foncier agricole par une même entité sont soumises à autorisation préfectorale. La SAFER bénéficie désormais d’un droit de préemption sur les cessions de parts, sauf dans certains cas (cessions intrafamiliales, à titre gratuit, ou entre associés de longue date impliqués dans l’exploitation).
Conclusion
Le GFA reste une réponse efficace pour prévenir le morcellement des exploitations agricoles en cas de succession. Mais il est aussi devenu un outil prisé par les investisseurs désireux de sécuriser leur capital dans un actif tangible. De plus, en s’engageant dans un GFA, certains souhaitent contribuer à une agriculture durable et participer à la transition agroécologique.
